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        龍湖的韌性與定力

        2022-08-26 15:49:50

        在這個炎熱的夏天,房地產行業卻體會到一些“涼意”。

        在房地產行業自顧不暇時,疫情照舊頻頻來襲,讓本就脆弱的市場雪上加霜,穿越周期成為所有人的共識。

        8月進入尾聲,房企紛紛交出2022年上半年成績單,營業收入腰斬、凈利潤虧損占據主流。

        然而,越是艱難的時刻,我們越需要相信“沒有一個冬天不可逾越”。在經濟環境承壓時,房地產行業整體出清更像是一次提前的刮骨療傷,“高杠桿”、“高負債”的痼疾得到根除。

        行業經歷深度調整后,如何穩定穿越周期,積蓄能量,向更健康的方向發展,是所有房企需要面對的考驗。8月26日,“示范生”龍湖集團公布業績,營業收入948億元,同比增長56%;核心權益后凈利潤66億元,同比增長6%,展現出“示范生”該有的韌性與底色,為行業貢獻了一個應對新常態的樣本。

        定一個前瞻性規劃

        在風云變幻,風口迭起的時代,堅守是一份難得的品質,龍湖對堅守的偏好,一度被認為是保守。

        那是10年前,國內剛剛熬過金融危機,房地產作為排頭兵,自然吸入大量資金,房企的戰線全面拉長,從一二線,到三四五六線,拿地毫不手軟,銷售規模呈現指數級增長。

        而龍湖被作為反面典型,直指“保守”、“錯失戰機”。要知道,龍湖自重慶起家,非常擅長在郊區打造高端、低密度住宅,按理來說,是非常適合去下沉市場擴大規模,制造影響力的,但當所有人都在往下沉市場沖的時候,龍湖不為所動,還每年把一部分利潤投入到回報周期長、占用資金多的商業項目上。

        2015年金融政策再一次量化寬松,地產市場行情好到根本不愁賣,龍湖依舊拒絕誘惑,繼續埋頭走自己的路。

        面對質疑,龍湖集團董事長吳亞軍拋下一句“風物長宜放眼量”,還順勢推出“擴縱深、近城區、控規模、持商業”的戰略,后來升級為“空間即服務”,把進軍高能級城市和經營性業務提升到公司戰略級別。

        龍湖CEO陳序平曾透露,到目前為止,龍湖在全國進入的城市只有68個,而且90%以上的項目都在一二線城市,是進入城市最少的房企之一。

        如此克制,是因為龍湖給自己制定了一條拿地鐵律,即“拿好地、拿合理價格的地”。據說龍湖會根據地塊來測算利潤,如果達不到標準堅決不拿,而且拿地的金額與銷售回款、凈負債率掛鉤,相比規模,利潤質量和安全可持續性才是龍湖關注的重點。

        后面的故事,大家都知道。2021年行業震蕩,到2022年銷售降至冰點,利好政策相繼落地,龍湖5、6月銷售額環比分別增長23%、75%,在房企中率先回暖。

        2022年中期業績可以看到,龍湖營業收入達到948億元,同比增長56%,權益銷售面積341萬平方米。受到大環境影響,龍湖業績沒有那么亮眼,但有正增長已屬不易,公司的排名也進一步提升,《財富》世界500強來到第412位。

        站在當下,再回味吳亞軍說的那句“風物長宜放眼量”,頗有一番感慨。

        所以前段時間龍湖被做空時,吳亞軍才敢說,我們很早看到行業的問題,依靠龍湖的原則才走到今天,并不在意做空,而是在考慮未來5年的事。

        織一張資金安全網

        龍湖原則具體是什么,吳亞軍沒說,但有一條肯定是“不借貴錢”。

        龍湖早期的內部信中有提到,龍湖在進入房地產不久,就研究了國外許多房地產公司的沒落,其中很重要的一條就是敢用“貴”的錢。房地產與資金密不可分,但過度借貸和承擔過高的利息,一定會讓企業“背著棉花包下水——越背越沉”,所以龍湖就此定下一個規矩:借錢,但不借“貴”的錢。

        這條規矩的結果是,龍湖融資成本一直保持低位運行,還有不斷下降的趨勢。2022年中報顯示,龍湖平均借貸成本進一步降低至3.99%,跟大多數有國資背景的地產公司持平。

        用“三道紅線”來衡量,龍湖連續六年保持綠檔,截至2022年6月31日,龍湖集團凈負債率為55%,現金短債比達到4.07倍(剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.09倍)。

        可以窺見龍湖負債維持較為安全的水平,“進可攻退可守”,既沒有過高的負債隱患,也不會太過保守而浪費上市公司的融資機會。2022年上半年,龍湖平均借貸年限長達6.28年。在融資較為困難的今天,龍湖還在持續優化債務結構,提高長債的比例,一方面可以避免債務過于集中到某一個時間段,另一方面長債的利率更低,達到不借“貴錢”的目的。

        在財務上的自律,讓龍湖獲得更高的信用評級。截至目前,惠譽、穆迪、標普分別對龍湖保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級,這在行業里并不多見,龍湖也憑借高信用評級,形成了正向循環。

        5月份,龍湖還被監管機構選為“示范房企”,試點發行信用保護債券;8月份,中債全額擔保債券發行,又是龍湖打頭;遭遇做空后,7家境內外銀行還為龍湖提供35億元的銀團貸。這些都是財務自律的獎賞,也構成龍湖穩健的融資來源,保障資金流動性的安全。

        遭遇嚴峻行情之后,龍湖也在爭取把更多資金留在公司,比如降低分紅比例,大股東以股代息。在特殊時刻,儲備更多資金,意味著更多的回旋空間和主動性,而這些都得到股東們的支持,畢竟他們是一群奉行長期主義價值的人。

        造一艘諾亞方舟

        奉行長期價值,需要有前瞻性的戰略作為基礎,也需要安全的資金池作為保障,否則可能活不到價值兌現的那一天。

        龍湖似乎天然具備這種危機意識的氣質,2021年2月,吳亞軍在公司內部做過一次極限壓力測試:假如有一天,所有銀行對龍湖關門,同時公司的銷售額腰斬,我們還能不能發出工資,能不能還得起債?

        商品房總有到頂的一天,利率總有回歸正常的一天,這是懸在所有房企頭上的“大洪水”,不幸的是2022年“大洪水”降落了。

        龍湖則在十年前,為自己造了一艘諾亞方舟。

        在造方舟前,吳亞軍攜團隊考察了美國、澳大利亞、德國、倫敦、日本等地區的大量案例。他們發現,當城鎮化速度慢下來,持有沉淀資產會成為主流。而日本經濟在20世紀90年代垮塌時,收租物業的承壓性相對良好,能夠提供穩定現金流,幫助企業渡過危機。

        多維度交叉考察之后,商業的大方向被確定下來。龍湖又請咨詢機構仔細研究鴻基、恒隆的發展路徑,對商業地產的培育周期、投入節奏有了更切實的把握。

        2003年,龍湖在重慶北城開出第一家天街,到現已經開業了65家。2022年上半年,龍湖商業投資收入達到46.5億元,同比增長26%。龍湖的商業成績,還贏得同行的贊許,在今年的博鰲論壇上,恒隆董事長陳啟東說:“也不是每個人都是瘋子,在行業也有一些非常成功的例子,我非常敬佩一個朋友,大概是15年前,我認識的龍湖的吳亞軍女士,她頭腦清醒,她不是最大的,但是最好的之一。”

        商業之外,龍湖的諾亞方舟上還裝進了冠寓、龍湖智創生活等業務,這些經營性業務,成為龍湖抵御風險、穿越周期的穩壓器。2022年上半年,龍湖經營性收入達到110億元,同比增長26%,每個月固定的經營性收入就接近20億元。

        穩定的經營性收入,進一步加固龍湖的安全護城,為其贏得更多的回旋余地和戰略主動性。

        2022年中期業績會上,龍湖喊出“聚焦協同,穿越周期”,在人心惶惶的時候,他們反而對未來更加篤定。

        信心是黃金,是房地產行業御寒的“羽絨服”,在行業的冬天,將信心傳遞給每一個人。

        (文中觀點不代表本報觀點,不作為投資建議。投資者據此操作,風險自擔。)

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        責編 方奕奕

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